Каковы особенности доходного подхода к оценке недвижимости?

Рисунок 1 -

Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Задача 1

Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции - модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. руб., на переоборудование здания в торговый центр - 700 тыс. руб. Ожидаемый ежегодный доход от офисов - 120 тыс. руб., от торгового центра - 150 тыс. руб. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Решение:

Наибольшая эффективность варианта реконструкции определяется наибольшим значением величины нормы дохода или прибыли от данного варианта капитальных вложений, которая рассчитывается по формуле:

R = I / V,

где I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;- стоимость недвижимости (размер капитальных вложений)

Для 1-го варианта: R = 120 / 400 = 0,3;

Для 2-го варианта: R = 150 / 700 = 0,21.

Вывод: первый вариант реконструкции является более эффективным.

Задача 2

.

Инвесторы, желающие вложить капитал в жилые многоквартирные дома, хотят иметь ставку дивидендов на уровне 10% в год в условиях текущего рынка. Для данного вида недвижимости текущая ставка % по ипотечным кредитам 12% в год при ежемесячных выплатах. Кредиторы готовы профинансировать 75% суммы инвестиций. Определить коэффициент рентабельности по методу инвестиционной группы.

Решение:

) Рассчитаем доход по ипотечным кредитам при условии ежемесячных выплат:

(1+ 0,12/12)12 = 12,68%

) Коэффициент рентабельности по методу инвестиционной группы рассчитывается путем разложения на две составные части: доход на капитал и возврат капитала по формуле:

где М - процент ипотечного кредитования;

Е - процент инвестирования собственного капитала;m - доходы инвестора ипотеки;c - доходы инвестора собственного капитала.

К = 12,68*0,75 + 10*0,25 = 12,01%

Если учитывать, что по ипотечному кредиту осуществляются только ежемесячные выплаты (не начисления процентов), то коэффициент рентабельности должен составить:

К = 12*0,75 + 10*0,25 = 11,5%.

Задача 3

.

Оцените стоимость дачи, используя затратный подход.

Характеристика дачи

№ п/п

Параметры

Единица измерения

Количество

1

Площадь дачного дома

м2

42

2

Стоимость строительства дачи

долл / м2

150

3

Площадь гаража

м2

20

4

Стоимость строительства гаража

долл / м2

50

5

Стоимость воспроизводства парника

долл.

180

6

Устранимый физический износ

долл.

280

7

Неустранимый физический износ строений

%

5

8

Функциональный износ дачи

долл.

200

9

Рыночная стоимость земельного участка

долл.

550

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Немного больше по теме

Планирование хозяйственной деятельности предприятия
С провозглашением нового экономического курса, определившего отказ от жестко централизованной командно-административной системы государственного планирования и регулирования экономики и началом реформ, вопросы, касающиеся планирования были оттеснены на второй план. Причем, помимо вопросов, касающихся непосредственно государственного планирования, были незаслуженно обойдены вниман ...