Каковы особенности доходного подхода к оценке недвижимости?

Рисунок 1 -

Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Задача 1

Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции - модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. руб., на переоборудование здания в торговый центр - 700 тыс. руб. Ожидаемый ежегодный доход от офисов - 120 тыс. руб., от торгового центра - 150 тыс. руб. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Решение:

Наибольшая эффективность варианта реконструкции определяется наибольшим значением величины нормы дохода или прибыли от данного варианта капитальных вложений, которая рассчитывается по формуле:

R = I / V,

где I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;- стоимость недвижимости (размер капитальных вложений)

Для 1-го варианта: R = 120 / 400 = 0,3;

Для 2-го варианта: R = 150 / 700 = 0,21.

Вывод: первый вариант реконструкции является более эффективным.

Задача 2

.

Инвесторы, желающие вложить капитал в жилые многоквартирные дома, хотят иметь ставку дивидендов на уровне 10% в год в условиях текущего рынка. Для данного вида недвижимости текущая ставка % по ипотечным кредитам 12% в год при ежемесячных выплатах. Кредиторы готовы профинансировать 75% суммы инвестиций. Определить коэффициент рентабельности по методу инвестиционной группы.

Решение:

) Рассчитаем доход по ипотечным кредитам при условии ежемесячных выплат:

(1+ 0,12/12)12 = 12,68%

) Коэффициент рентабельности по методу инвестиционной группы рассчитывается путем разложения на две составные части: доход на капитал и возврат капитала по формуле:

где М - процент ипотечного кредитования;

Е - процент инвестирования собственного капитала;m - доходы инвестора ипотеки;c - доходы инвестора собственного капитала.

К = 12,68*0,75 + 10*0,25 = 12,01%

Если учитывать, что по ипотечному кредиту осуществляются только ежемесячные выплаты (не начисления процентов), то коэффициент рентабельности должен составить:

К = 12*0,75 + 10*0,25 = 11,5%.

Задача 3

.

Оцените стоимость дачи, используя затратный подход.

Характеристика дачи

Немного больше по теме

Понятие предпринимательской деятельности
Чем же руководствуется человек, чтобы заняться предпринимательской деятельностью, что движет им? С точки зрения психологи главной чертой предпринимателя является такой тип мотивации, как потребность достигать успеха. Он ориентируется на решение проблем, на материализацию новых рискованных идей. Мотивация предпринимателя значительно отличается, например, от мотивации специалистов и ...