Каковы особенности доходного подхода к оценке недвижимости?
Наряду с предполагаемой доходностью обосновать вариант ННЭИ анализом соседнего окружения оцениваемого объекта.
Данные о продажах аналогов представлены в табл. 2.
Таблица 2 - Данные о продажах нежилых помещений
Аналоги объекта оценки |
Местоположение |
Площадь, м2 |
Материал стен |
Состояние помещения |
Стоимость оборудования, тыс. руб. |
А1 А2 А3 |
с/о с/о с/о |
Пнп* + 10 Пнп - 2 Пнп - 3 |
к к п |
ср пл ср |
21 16 18 |
А4 А5 А6 |
О О О |
Пнп - 2 Пнп + 5 Пнп + 15 |
п к к |
ср пл ср |
12 0 10 |
А7 А8 А9 |
Ц Ц Ц |
Пнп + 2 Пнп + 5 Пнп - 4 |
к к п |
ср пл ср |
22 0 20 |
*Пнп - площадь объекта оценки в соответствии с вариантом
Результаты расчетов скорректированных цен следует записать в табл. 3. с точностью до сотых.
*Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта.
Номер варианта |
Аналоги оцениваемого нежилого помещения | ||||||||
А1 |
А2 |
А3 |
А4 |
А5 |
А6 |
А7 |
А8 |
А9 | |
6 |
683 |
580 |
640 |
515 |
493 |
580 |
728 |
645 |
672 |
** Цкх - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. руб. Различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения: 15 % - между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности; 10 % - между расположенными в центре города и районе средней отдаленности. Для определения корректировок по другим параметрам следует применять парный анализ продаж.
) Рассчитаем стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом:
Таблица 3 - Расчет скорректированных цен нежилых помещений
Объекты сравнения |
Местоположение |
Площадь, м2 |
Материал стен |
Состояние помещения |
Стоимость оборудования, тыс. руб. |
Цена продажи*, тыс. руб. |
Цкх**, тыс. руб. |
Поправки в долях |
Скорректированная цена, тыс. руб. | ||
по местоположению |
по материалу стен |
по состоянию помещения | |||||||||
Объект оценки |
с/о |
212 |
к |
ср |
0 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
А1 |
с/о |
222 |
к |
ср |
21 |
683 |
632,18 |
1 |
1 |
1 |
632,18 |
А2 |
с/о |
210 |
к |
пл |
16 |
580 |
569,37 |
1 |
1 |
1,1383 |
648,11 |
А3 |
с/о |
209 |
п |
ср |
18 |
640 |
630,93 |
1 |
1,0386 |
1 |
655,28 |
А4 |
о |
210 |
п |
ср |
12 |
515 |
507,79 |
1,15 |
1,0386 |
1 |
606,50 |
А5 |
о |
217 |
к |
пл |
0 |
493 |
481,64 |
1,15 |
1 |
1,1383 |
630,49 |
А6 |
о |
227 |
к |
ср |
10 |
580 |
532,33 |
1,15 |
1 |
1 |
612,18 |
А7 |
ц |
214 |
к |
ср |
22 |
728 |
699,40 |
0,9 |
1 |
1 |
629,46 |
А8 |
ц |
217 |
к |
пл |
0 |
645 |
630,14 |
0,9 |
1 |
1,1383 |
645,56 |
А9 |
ц |
208 |
п |
ср |
20 |
672 |
664,54 |
0,9 |
1,0386 |
1 |
621,17 |
Немного больше по теме
Планирование цен и организация ценообразования на предприятии
Одним из наиболее существенных факторов, определяющих
эффективность деятельности предприятия, является ценовая политика на товарных
рынках. Цены обеспечивают предприятию запланированную прибыль,
конкурентоспособность продукции, спрос на нее. Через цены реализуются конечные
коммерческие цели, определяется эффективность деятельности всех звеньев производственно-сбытовой
структуры пр ...