Каковы особенности доходного подхода к оценке недвижимости?

Наряду с предполагаемой доходностью обосновать вариант ННЭИ анализом соседнего окружения оцениваемого объекта.

Данные о продажах аналогов представлены в табл. 2.

Таблица 2 - Данные о продажах нежилых помещений

Аналоги объекта оценки

Местоположение

Площадь, м2

Материал стен

Состояние помещения

Стоимость оборудования, тыс. руб.

А1 А2 А3

с/о с/о с/о

Пнп* + 10 Пнп - 2 Пнп - 3

к к п

ср пл ср

21 16 18

А4 А5 А6

О О О

Пнп - 2 Пнп + 5 Пнп + 15

п к к

ср пл ср

12 0 10

А7 А8 А9

Ц Ц Ц

Пнп + 2 Пнп + 5 Пнп - 4

к к п

ср пл ср

22 0 20

*Пнп - площадь объекта оценки в соответствии с вариантом

Результаты расчетов скорректированных цен следует записать в табл. 3. с точностью до сотых.

*Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта.

Номер варианта

Аналоги оцениваемого нежилого помещения

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

А9

6

683

580

640

515

493

580

728

645

672

** Цкх - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. руб. Различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения: 15 % - между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности; 10 % - между расположенными в центре города и районе средней отдаленности. Для определения корректировок по другим параметрам следует применять парный анализ продаж.

) Рассчитаем стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом:

Таблица 3 - Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Объекты сравнения

Местоположение

Площадь, м2

Материал стен

Состояние помещения

Стоимость оборудования, тыс. руб.

Цена продажи*, тыс. руб.

Цкх**, тыс. руб.

Поправки в долях

Скорректированная цена, тыс. руб.

по местоположению

по материалу стен

по состоянию помещения

Объект оценки

с/о

212

к

ср

0

-

-

-

-

-

-

А1

с/о

222

к

ср

21

683

632,18

1

1

1

632,18

А2

с/о

210

к

пл

16

580

569,37

1

1

1,1383

648,11

А3

с/о

209

п

ср

18

640

630,93

1

1,0386

1

655,28

А4

о

210

п

ср

12

515

507,79

1,15

1,0386

1

606,50

А5

о

217

к

пл

0

493

481,64

1,15

1

1,1383

630,49

А6

о

227

к

ср

10

580

532,33

1,15

1

1

612,18

А7

ц

214

к

ср

22

728

699,40

0,9

1

1

629,46

А8

ц

217

к

пл

0

645

630,14

0,9

1

1,1383

645,56

А9

ц

208

п

ср

20

672

664,54

0,9

1,0386

1

621,17

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Немного больше по теме

Понятие и специфика деятельности ТНК, их влияние на развитие российской экономики
В начале 21 века человечество вступило в эпоху интенсивной глобализации мирового хозяйства. Её основным проявлением служит формирование единого экономического, политического, социального, инновационно-технологического и информационного пространства. Главными проводниками процессов глобализации являются крупные производственно-сбытовые и финансовые объединения - транснациональные к ...